Grundsteuer & Mieter: Die Umlage über die Nebenkosten
Die Grundsteuer zahlt formal der Eigentümer — wirtschaftlich tragen sie in der Regel die Mieter: Sie gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Hier lesen Sie, unter welchen Voraussetzungen die Umlage zulässig ist, wie verteilt wird und worauf Sie nach der Grundsteuerreform in der Abrechnung achten sollten.
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ ausdrücklich als Betriebskosten. Zwei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Vereinbarung im Mietvertrag. Der Vertrag muss die Umlage der Betriebskosten vorsehen — ein Verweis auf § 2 BetrKV oder die Formulierung „Betriebskosten trägt der Mieter“ genügt. Fehlt jede Regelung, gilt die Miete als Inklusivmiete und die Grundsteuer bleibt beim Vermieter.
- Jährliche Abrechnung. Die Grundsteuer erscheint in der Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen.
Verteilerschlüssel: Wer zahlt wie viel?
Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, wird nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Zulässig sind auch andere Schlüssel (z. B. Miteigentumsanteile bei vermieteten Eigentumswohnungen), wenn der Mietvertrag sie vorsieht. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ergeht der Grundsteuerbescheid ohnehin für die einzelne Wohnung — der Betrag wird dann 1:1 weitergegeben.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus
Ein Haus mit 6 Wohnungen und 480 m² Gesamtwohnfläche zahlt 1.200 € Grundsteuer im Jahr. Umlage nach Wohnfläche (2,50 € je m²):
| Wohnung | Wohnfläche | Anteil | Grundsteuer/Jahr | pro Monat |
|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 55 m² | 11,5 % | 137,50 € | 11,46 € |
| Wohnung 2 | 65 m² | 13,5 % | 162,50 € | 13,54 € |
| Wohnung 3 | 80 m² | 16,7 % | 200,00 € | 16,67 € |
| Wohnung 4 | 80 m² | 16,7 % | 200,00 € | 16,67 € |
| Wohnung 5 | 95 m² | 19,8 % | 237,50 € | 19,79 € |
| Wohnung 6 | 105 m² | 21,9 % | 262,50 € | 21,88 € |
Gewerbe im Haus: Vorwegabzug
Sind in einem gemischt genutzten Gebäude Gewerbeeinheiten vorhanden, kann für die Wohnungsmieter ein Vorwegabzug des Gewerbeanteils geboten sein — allerdings nur, wenn die Gewerbenutzung die Grundsteuer erheblich verteuert (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05). Seit der Reform ist das relevanter geworden: Einige Gemeinden (v. a. in NRW und Schleswig-Holstein) erheben differenzierte Hebesätze mit deutlich höheren Sätzen für Nichtwohngrundstücke.
Was ändert die Grundsteuerreform für Mieter?
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht berechnet. Für Mieter heißt das:
- Die Betriebskostenabrechnung für 2025 (zugestellt meist 2026) enthält erstmals die reformierte Grundsteuer — je nach Lage und Gemeinde kann der Posten steigen oder sinken.
- Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst; einzelne erhöhen auch 2026 erneut. Den aktuellen Satz Ihrer Gemeinde finden Sie in unserem Hebesatz-Verzeichnis.
- Prüfen Sie die Abrechnung: Umgelegt werden darf nur die tatsächlich festgesetzte Grundsteuer des Abrechnungsjahres. Eine Nachzahlung des Vermieters für Vorjahre (geänderte Bescheide) darf in dem Jahr abgerechnet werden, in dem der geänderte Bescheid ergeht.
- Leerstand geht zulasten des Vermieters: Für leerstehende Wohnungen darf deren Grundsteueranteil nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.
Grundsteuer selbst nachrechnen
Mit unserem Grundsteuer-Rechner prüfen Sie den Betrag aus der Nebenkostenabrechnung: Messbetrag des Hauses × Hebesatz der Gemeinde = Jahresgrundsteuer, davon Ihr Wohnflächenanteil.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Grundsteuer komplett auf die Mieter umlegen?
Ja, zu 100 % — sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht und keine Einheit leer steht. Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart genannt.
Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?
Ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Der Mietvertrag kann einen anderen Schlüssel bestimmen, etwa Miteigentumsanteile.
Kann die Grundsteuer rückwirkend nachgefordert werden?
Innerhalb der Abrechnung: nur bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Ausnahme: Erlässt das Finanzamt oder die Gemeinde rückwirkend geänderte Bescheide, darf der Vermieter die Differenz in der Abrechnung des Jahres ansetzen, in dem der neue Bescheid ergangen ist.
Steigt meine Miete durch die Grundsteuerreform?
Die Kaltmiete nicht — die Grundsteuer läuft über die Nebenkosten. Steigt die festgesetzte Grundsteuer, erhöht sich die Betriebskostenabrechnung bzw. die Vorauszahlung; sinkt sie, muss der Vermieter das weitergeben.
Darf Grundsteuer C auf Mieter umgelegt werden?
Praktisch nein: Die Grundsteuer C betrifft nur baureife, unbebaute Grundstücke — dort gibt es keine Mietwohnungen. Auf vermietete Wohngebäude entfällt stets Grundsteuer B.
Stand: 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.