Der Grundsteuerwert: Basis des Bundesmodells
Der Grundsteuerwert ersetzt seit der Reform den alten Einheitswert. Er wird vom Finanzamt auf den Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt und bildet in elf Bundesländern die Grundlage der Grundsteuer — Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg rechnen ohne ihn.
Ertragswertverfahren (Wohngrundstücke)
Ein-/Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) bewertet. Einflussgrößen:
- Statistische Nettokaltmiete je nach Land, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr (Anlage 39 BewG), korrigiert um die Mietniveaustufe der Gemeinde,
- Bewirtschaftungskosten (pauschal), Liegenschaftszinssatz,
- Restnutzungsdauer des Gebäudes (mind. 30 % der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren),
- Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, abgezinst.
Persönliche Merkmale — tatsächliche Miete, Ausstattung, Renovierungsstau — spielen keine Rolle: Die Bewertung ist bewusst typisiert.
Sachwertverfahren (Nichtwohngrundstücke)
Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG) bewertet: Normalherstellungskosten des Gebäudes (nach Baujahr und Gebäudeart, alterswertgemindert) plus Bodenwert, multipliziert mit einer Wertzahl.
Vom Grundsteuerwert zur Grundsteuer
Der Grundsteuerwert wird auf volle 100 € abgerundet (§ 230 BewG). Beispiel: 310.049 € → 310.000 € × 0,31 ‰ = 96,10 € Messbetrag; bei Hebesatz 470 % sind das 451,67 € im Jahr — nachrechnen können Sie das im Rechner.
Nachweis eines niedrigeren Werts
Nach der BFH-Rechtsprechung 2024 (II B 78/23, II B 79/23) muss das Finanzamt einen nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert ansetzen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert um mehr als 40 % übersteigt — etwa per Gutachten oder zeitnahem Kaufpreis (§ 220 Abs. 2 BewG n. F.). Wie Sie vorgehen: Ratgeber Einspruch.
Hauptfeststellung alle sieben Jahre
Die Werte werden turnusmäßig neu festgestellt — die nächste Hauptfeststellung erfolgt auf den 1. Januar 2029. Änderungen am Grundstück (Anbau, Abriss, Nutzungswechsel) führen schon vorher zu einer Wertfortschreibung; Eigentümer müssen sie anzeigen.
Häufige Fragen
Ist der Grundsteuerwert der Verkehrswert meiner Immobilie?
Nein. Er ist ein typisiert ermittelter Steuerwert auf den Stichtag 1.1.2022 und kann vom tatsächlichen Marktwert deutlich abweichen. Liegt er mehr als 40 % über dem Verkehrswert, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen.
Ich habe keinen Grundsteuerwertbescheid — warum?
Vermutlich liegt Ihr Grundstück in Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen oder Baden-Württemberg: Diese Länder rechnen mit Flächen bzw. Bodenrichtwerten und stellen keinen Grundsteuerwert fest, sondern direkt den Messbetrag.
Muss ich für die Hauptfeststellung 2029 wieder eine Erklärung abgeben?
Davon ist auszugehen — voraussichtlich in vereinfachter Form, da die Finanzverwaltung viele Daten inzwischen elektronisch vorliegen hat. Verbindliche Vorgaben werden rechtzeitig vor dem Stichtag veröffentlicht.
Stand: 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.